空家・空地は、近年社会問題化し、放置してしまうと、新たな条例や法律により、
取り壊しを求められたり、重い税金をかけられてしまう場合があります。そんな背景もあり、弊社にも空家・空地にまつわるご相談が増えております。
そこで不動産工房では、
宅地建物取引士（不動産のプロ）
賃貸不動産経営管理士（賃貸・管理のプロ）
不動産コンサルティングマスター（運用や問題解決のプロ）
二級建築士（建築のプロ）等の有資格者が、皆様のお悩みを
トータルで解決できるよう態勢を整えております。
多岐にわたる有効利用のご提案、「近隣トラブル等で売るに
売れないし、貸すこともできない」などのご相談には、解決方法の
立案及びサポート、不動産を中心とした相続対策のご提案まで、
幅広くお応えしております。
「道路に接している部分が2ｍ未満の為、再建築ができない土地で、建物は崩壊寸前。どうしたらいいか…」
とのご相談ケースでは、確かにこのような状況ですと、貸すこともできないし、売却できたとしても、
とんでもなく安くなってしまいます。そこで、図のように、隣接地の土地と交換する事により、
接道間口を２ｍ確保し、再建築できる土地に変身させるプランをご提案致しました。
このプランは、売買の仲介でも、賃貸管理でもない、不動産コンサルティング業務であり、
大手不動産会社では取り扱いしづらい案件です。解決法の立案から隣接地との交渉用資料の作成や交換契約書の作成に至るまで、サポートし、再建築できる土地へと変身させることができました。
「4年は帰国する事はないが、その後は、はっきりしない為、帰ってきた時に住まいがないと困る。
などと考えると、貸すのも売るのも躊躇してしまう」とのご相談ケースでは、当時、マンション相場が
下がっていた時期で、売却は得策とは言えなかった為、売却ではなく、定期（4年間の期間限定）
建物賃貸借契約をお勧めし、賃貸の募集から、その後の管理まで承り、4年後、入居者も納得して確実に退去してもらえるような形態に致しました。
更に4年後、「帰国の目途が立たない為、売るか、再度貸すかを
迷っている」とのご相談を頂き、その時期は、マンション相場が
上がっていて、購入された金額に近い価格で売却可能であった事と、
築15年目を迎え、設備関係の故障交換が増えていた事などを考慮
して、その時は売却をお勧めし、無事購入価格に近い金額で
売却して頂きました。
「売買の担当者に相談すると売却の提案しかしない」
「賃貸の担当に相談すると賃貸の提案しかしてくれない」
などのご不満の声をよく耳にします。不動産工房では、賃貸も売買も同じ担当者がご提案し、
業務も承ります。ですから、上記事例のように、その時にお客様にとって
どちらがベターなのかを考え、ご提案しております。
住まいを担保にして、銀行が評価した金額内であれば、いつでも用途自由に借りられ、
月々の返済は不要、ただし、借入額が複利的にどんどん増え、所有者が亡くなった時に、その不動産を売却するなどして、全額返済する借り方です。
「空家を担保にリバースモーゲージを利用して生活しているが、借入額と利息が雪だるま式に増えて心配だ」
とのご相談ケースでは、確かに無限に借りられるのではなく、銀行が評価した額までですから、
カウントダウンされているみたいで、落ち着かないですし、いつまでその生活が出来るか心配です。
そこで不動産工房では、その空家を売却して頂き、下記のような資産の組み替えをご提案し、借入額
（マイナス）が増えていく生活から月々賃貸収入（プラス）が増える生活に転換して頂きました。もちろん
その後のアパート管理も弊社で承り、初めてアパート経営されるご相談者様の負担軽減に努めております。
「父が施設に入所し、空家になったが、貸す為には多額の補修費がかかりそうだし、貸してしまうと
将来相続等で売却したい時に売りづらくなるのでは」とのご相談ケースでは、確かに入居者がいると、
売りづらくなる事が多く、近い将来売却も想定されている方は、普通に貸すのは、問題があります。
また、このケースでは、貸せる状態にするまでに多額のリフォーム費用が必要なことが予想されました。
そこで不動産工房では、自宅建替えの方専用の一時貸し
（建替え工事期間中の4ヵ月～6ヵ月間だけお貸しする方法）を
ご提案致しました。建替え工事期間のみの仮住まいのため、
賃料さえやすくすれば、基本性能を確保する程度の簡易リフォームで
入居者を見つけることができました。しかも4ヵ月～6ヵ月間隔で
空きますので、売却したい時に障害になる事もありません。
「相続した空地の真ん中に隣地の水道管が横断していて建築にも売却にも支障がでる。どうしたらいい？」
とのご相談ケースでは、確かに建築にも売却にも大きな障害になる為、図のような解決方法をご提案し、
不動産コンサルティング業務として承り、3ヵ月かけて隣接地に黄色い部分をご購入頂き、水道管を
移設する事で建築にも売却にも問題ない土地に変身させる事ができ、ご相談者にも大変喜んで頂きました。
「母が住んでいた家を相続。誰も住まないので売りたいが、売ると高い税金を取られるのでもったいない」
とのご相談ケースでは、平成28年に新たにできた、
『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の（3,000万）特別控除の特例』
被相続人（亡くなられたお母さん）が住んでいた一定の要件を満たす住宅を解体又は耐震補強工事をして
売却すると、譲渡利益3,000万円まで譲渡所得税がかからない売却法をご提案し、
その仲介から特例を受けるための申告手続きまでお手伝いし、何も考えず、そのまま売却した場合、
約600万円の譲渡所得税がかかるところ、譲渡所得税を支払うことなく、売却して頂きました。
※この特例を受けるためには、相続した日から3年を経過する
日の属する年の12月31日迄に売却しなければならない等、
いろんな要件がありますので、注意が必要です。
詳しくは、弊社営業不動産工房コンサルティングマスターへ
お問合せ下さい。
「アパートを相続したが、半年間空いてしまっている部屋が3部屋もあり、どうしたものか…」
とのご相談ケースでは、現地を拝見すると、まず退去された方の壊れた残置自転車や
エントランス床のタイルの剥がれなどアパート入口からすでに決まらない原因が見つかりました。
また、室内もトイレとお風呂が一緒になっているユニットバスや一部フローリングの表面が劣化して剥がれていたり、キッチン水栓から水が漏れていたりと、室内にも何箇所かの問題がありました。
そこで不動産工房では、できるだけ費用を抑えたリノベーションを
ご提案し、トイレとお風呂を別々にする等の間取り変更から
上記問題点を改善。管理業務も承り、半年間決まらなかった3室を
募集開始から2ヵ月、しかも当初募集賃料より6,000円高い賃料で
入居者を見つける事ができました。
１部屋約100万円のリノベーションで、年間7.2万円
（月々6,000円×12ヵ月）の賃料アップが実現できましたので、
投資利回りは（7.2万円÷100万円）7.2％となり、
さらに空室率の低減も考えると、収入アップに貢献できたのでは
ないかと思っております。何よりも、ご相談者がとても喜んで
下さったことに、やりがいを感じました。
「兄弟3人で相続した空地、意見が合わず、アパートを建てることも売ることもできない。どうすれば
いいの？」とのご相談ケースでは、ご兄弟3名はそれぞれ、売却して換金したい方、アパートを建てて
運用したい方、将来定年退職後にそこへ家を建てて住みたい方と全く違うご希望でした。しかし3分の1ずつ
権利を持った共有物ですから単独で勝手なことはできないので何度も話し合うも平行線。空地は建物が立っている土地の3倍から6倍の固定資産税がかかり、その負担だけが重くのしかかる。
土地を分割して分けることも考え、測量士に相談したが、土地の広さの割に道路に面する部分が狭く、
とても分割できないと断念。そんな状況でした。
そこで不動産工房では、下記の通り、空地の3分の1を開発業者へ売却して頂き、その開発業者に
道路を造ってもらうことで、共有物の分割を可能にし、ご兄弟3名のご希望を叶えることができました。
